Créditos UVA con fondos ANSES no alcanzarán para frenar caída de propietarios
El Gobierno apuesta a los préstamos ajustados por inflación para reactivar la compra de viviendas, pero el volumen que se prevé es insuficiente para revertir la tendencia alcista de alquileres. Especialistas advierten que, sin un plan sostenido, la brecha entre dueños y inquilinos seguirá ampliándose.
En los últimos dos años la proporción de hogares argentinos que son propietarios de su vivienda ha descendido de forma constante. Según el último informe del INDEC, en 2022 el 55 % de los hogares eran dueños, una caída de 3 puntos porcentuales respecto a 2018. En contraste, el porcentaje de inquilinos se ubicó en el 31 %, el nivel más alto de la última década. El fenómeno se ha atribuido a la combinación de salarios estancados, inflación persistente y una oferta de crédito que no se ajusta a la realidad de la mayoría de los argentinos.
Frente a este panorama, el Ejecutivo anunció una medida que pretende “dar un nuevo impulso” a los créditos UVA, los préstamos vinculados al índice de precios al consumidor. La novedad consiste en destinar fondos del Sistema Integrado Previsional Argentino (ANSES) para garantizar parte del capital de los nuevos préstamos. La idea, según el Ministerio de Economía, es que la garantía estatal reduzca la percepción de riesgo de los bancos y, con ello, haga más barato el acceso al financiamiento.
Sin embargo, la cifra que circula en los círculos financieros sugiere una brecha enorme entre lo que se propone y lo que sería necesario para cambiar la estructura habitacional. El Banco Central estima que, para equilibrar la balanza entre propietarios e inquilinos, se requeriría un incremento anual de al menos 300 000 créditos hipotecarios nuevos. La línea de crédito que ANSES pondrá a disposición, por el momento, está limitada a 150 000 unidades en los próximos dos años, según la propia Secretaría de Política Económica. En otras palabras, el impulso cubre menos de la mitad del volumen que los analistas consideran crítico.
Los especialistas no tardan en señalar la inconsistencia de la medida. “Poner fondos de la Seguridad Social como garantía sin acompañarlo de una política de largo plazo es como aplicar una curita a una herida que sangra”, comenta la economista del Banco Ciudad, María Ledesma. “Los créditos UVA ya son polémicos porque su valor se dispara con la inflación; al sumarle una garantía estatal, el Estado asume un riesgo que, si la inflación se mantiene alta, puede volver a cargar los pasivos del sistema previsional”. Ledesma añade que, de persistir la inflación en torno al 120 % anual, la carga de los préstamos podría duplicarse en menos de dos años, comprometiendo tanto a los deudores como al fondo de pensiones.
Otro punto que queda sin responder es la distribución geográfica de los nuevos créditos. La mayor parte de la demanda de vivienda se concentra en la zona metropolitana de Buenos Aires, donde los precios de los inmuebles han subido un 45 % en los últimos tres años, según datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina. En el interior, el aumento ha sido más moderado, alrededor del 20 %. Sin embargo, la política de la ANSES no especifica criterios diferenciados por región; los fondos se asignarían de forma uniforme a los bancos, lo que podría traducirse en una concentración de los recursos en los grandes bancos de la capital y, por ende, en la zona con mayor presión de precios.
El debate también toca la cuestión de la sostenibilidad fiscal. El Ministerio de Economía indica que el costo de la garantía estatal se financiará con los excedentes de la cuenta del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), pero no se ha detallado cuál será la carga exacta. La Oficina de Estudios y Políticas Públicas (Oepp) calcula que, en un escenario de alta inflación, la garantía estatal podría elevar el déficit fiscal en unos 20 mil millones de pesos anuales, una cifra que compite con los recursos destinados a la salud y la educación. La falta de claridad sobre este aspecto genera dudas sobre la viabilidad de la medida a mediano plazo.
Ante la ausencia de una política pública integral que incluya subsidios directos a la compra, incentivos a la construcción de vivienda social y una regulación más estricta del mercado de alquileres, la apuesta por los créditos UVA parece una solución puntual. La Asociación de Inquilinos de la República Argentina (AIRA) ya había advertido que, sin medidas que frenen la subida de los alquileres, la presión sobre los inquilinos seguirá creciendo. En 2023, los contratos de alquiler aumentaron en promedio un 70 % respecto al año anterior, lo que sitúa a más de un millón de familias en una situación de vulnerabilidad habitacional.
En definitiva, la propuesta de la ANSES abre una discusión sobre la prioridad que el Estado otorga a la vivienda propia frente al alquiler. Si bien la garantía estatal podría facilitar la aprobación de algunos préstamos, el volumen anunciado no es suficiente para revertir la tendencia a la baja de propietarios. Además, la medida parece carecer de un acompañamiento estructural que aborde la inflación, la distribución geográfica de la oferta y la sostenibilidad fiscal. La pregunta que queda en el aire es si el Gobierno está dispuesto a diseñar una estrategia de largo plazo o si prefiere soluciones de corto alcance que, en última instancia, no cambian la lógica del mercado inmobiliario argentino.
